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世の中の「地価」完全整理!

第42号2005年9月

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8月に国税庁から路線価が発表されました。9月は都道府県知事が基準地価格を公表します。ほかにも、地価には、公示価格や固定資産税評価額があります。これらの地価を今月は完全整理します。 各土地価格の関係を理解し、土地の価格をみるコツをつかんで下さい。

地価の種類

土地は、「一物四価」とも「一物五価」もといわれるように、通常の売買価格(時価)のほかにも、国が定めた時価である「公示価格」、固定資産税の課税時標準である「固定資産税評価額」、そして相続税を課税する際の算定基準である「路線価」があります。しかし、実際はもっとあります。

時価

時価は、実際に売買される実勢価格です。需要と供給の関係で決まります。実際の取引相場です。

公示価格

公示価格は、土地取引の指標となる国が定めた時価で国土交通省が公表する価格です。一番、時価に近い土地価格です。この地価公示の目的は、一般の取引価格に対して指標を与え、公共の利益となる事業用地を収用する場合などのときの適正な補償金の算定の基準となり、全国の土地の適正な地価の形成に寄与することにあります。

公示価格は路線価、固定資産税評価の算定基準にもなります。

国土交通省が3月23日発表した2005年1月1日時点の公示地価は、大都市圏に底入れ感が出てきました。東京都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)の全用途平均が前年比0.8%上昇と15年ぶりにプラスに転じました。人口の流入やオフィスの需要の回復、不動産投資の拡大が原因です。全国平均では前年比5.0%下落と14年連続マイナスでした。地方圏も8年ぶりに下げ幅が縮小しました。国交省は「変化の兆しが鮮明」と分析しています。

公示地価の推移(2005.3.25日経)

基準地価

都道府県が不動産鑑定士の評価を参考に毎年7月1日時点で調査する地価です。調査対象は昨年の例で全国の2万7577地点。国が1月1日時点で調査する公示地価と並び、土地取引の目安になります。公示地価が都市計画区域内を対象にするのに対し、基準地価は区域外の林地も調査します。今年版は9月下旬に公表されます。

路線価

相続税、贈与税および地価税(凍結中)の基準となる価格で国税庁が8月に発表します。

今年8月発表の東京都の路線価は13年ぶりに上昇に転じました。都市再開発で土地の収益力があがり、投資マネーが流れ込んでいるのが主因です。路線価は公示地価の約8割を目安に決められます。

標準宅地の平均路線価

2005年分(千円/m2 前年比(%)
全国平均 112 ▲3.5
埼玉 106 ▲3.6
東京 458 0.4
千葉 80 ▲3.6
神奈川 163 ▲4.1

バブル期には、土地の時価がどんどん上がって、時価と路線価との差が非常に大きくなってしまいました。その結果、この差額を利用した節税対策がブームとなり、借入をしてマンションを建てる資産家が多くいました。国はこの差を縮めようと、路線価を上げ、1991(平成3)年には公示価格の7割、翌92年には8割まで引き上げました。しかし、土地の時価はバブル崩壊の91年頃から下落し始め今度は逆に、一部の土地では、時価よりも路線価の方が高いという逆転現象も起こってしまいました。

固定資産税評価額

固定資産税や都市計画税等の基準となる価格で総務省が発表します。相続税・贈与税の税額を計算するための基準となります。国土庁が公表する公示価格や売買実例・不動産鑑定士の評価を参考に算出します。固定資産税評価額は公示地価の約7割を目安に決められます。

固定資産税や不動産取得税などは、「固定資産税評価額」を基に計算します。市町村が定めるもので、3年に一度見直しがあります。一定期間を設けて土地の所有者等が固定資産税台帳を縦覧することができます。

総務省は今年2月15日、2005年度の宅地の固定資産税評価額が全国平均で前年度より4.8%下がると発表しました。長引くデフレ経済の下で地価下落が続いており、全市町村の77・4%にあたる2221市町村が減額方向で修正し、宅地で固定資産税額が引き下げられました。

地価の完全整理

種類 価格水準 発表 目的 評価機関 評価時点
地価公示価格 100 3月 土地取引の指標 国土庁 1月1日
基準地価格 100 9月 土地取引の指標 都道府県知事 7月1日
路線価 80 8月 相続税の評価基準 国税庁 1月1日
固定資産税評価額 70 3月 固定資産税等の課税標準 市町村長 1月1日